Ngành bất động sản là ngành có mức lợi nhuận vô cùng hấp dẫn, nhưng làm thế nào để đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả? Cùng Maxweb tìm hiểu qua những nguyên tắc và bí quyết để trở thành nhà đầu tư thông minh nhé.
Đầu tư bất động sản là gì?
Thế nào là đầu tư bất động sản?
Đầu tư bất động sản (tiếng anh: real-estate investments) là hoạt động thu mua, sở hữu, quản lý, cho thuê và bán bất động sản để thu về lợi nhuận. Việc cải tạo BĐS được xem là chiến lược đầu tư bất động sản, đây được gọi là hình thức phát triển BDS.
Trên thực tế, bản chất của đầu tư bất động sản cũng giống với các hoạt động kinh doanh mua bán thông thường, chỉ khác một điểm là giá trị của chúng cực kỳ lớn. Bạn sẽ mua BĐS với mức giá thấp và bán ra với mức giá cao hơn nhằm thu về lợi nhuận từ khoản tiền chênh lệch.
Sự khác nhau giữa đầu tư BĐS và đầu cơ BĐS
Có khá nhiều người vẫn nhầm lẫn giữa hai hoạt động đầu tư bất động sản và đầu cơ bất động sản.
- Đầu tư bất sản là việc mua bán thông thường. Bạn mua sản phẩm nhà đất với giá thấp và bán ra với giá cao hơn để thu về lợi nhuận từ chênh lệch.
- Trong khi đó, đầu cơ bất động sản là việc thu mua nhà đất với số lượng lớn. Từ đó xuất hiện tình trạng khan hiếm sản phẩm, làm cho giá trị sản phẩm bị đẩy lên cao hơn nhiều so với giá trị thực tế của nó. Khi giá bán và nhu cầu mua tăng cao các nhà đầu cơ sẽ bán ra và thu về số lợi nhuận lớn.
8 nguyên tắc khi đầu tư bất động sản
Bất động sản là loại tài sản có giá trị cao, đầu tư BDS được xem là hình thức mua bán sinh lời cao. Thế nhưng để trở thành một nhà đầu tư không ngoan và thông minh bạn cần nắm được 8 nguyên tắc sau:
Nguyên tắc đầu tiên: quan tâm đến vị trí sản phẩm
Một trong những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản cao hay thấp đó chính là địa hình; bởi vì địa hình là yếu tố quyết định đến khả năng phát triển của dự án.
Khả năng sinh lời từ yếu tố vị trí của bất động sản càng cao thì giá trị của bất động sản đó sẽ càng lớn.
Việc xem xét, đánh giá vị trí ưu thế của bất động sản là điều cực kỳ quan trọng, nhất là trong quá trình thẩm định giá.
Giá trị của các sản phẩm/dự án ở các vùng trung tâm, vùng kinh tế trọng điểm sẽ cao hơn nhiều so với các sản phẩm/dự án vùng ven.
Nguyên tắc số 2: Thời gian khảo sát dự án
Người mua thường chọn đi khảo sát dự án vào ban ngày, tuy nhiên thời điểm này dân cư trong khu vực thường sẽ vắng mặt vì đi làm. Để có cái nhìn chính xác và đầy đủ nhất về khu vực bạn định đầu tư thì bạn nên chọn thời gian trong khoảng chiều tối đến tầm 20h – 21h. Vì vậy bạn nên cân nhắc và chọn thời điểm tham quan dự án thích hợp.
Nguyên tắc số 3: Quan tâm đến giá cả của sản phẩm/dự án
Dù kinh doanh trong bất kỳ lĩnh vực nào bạn cũng cần lựa chọn những sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính, trong đầu tư bất động sản cũng thế.
Bạn cần tính toán thật kỹ lưỡng bài toán “đi vay để đầu tư”. Bạn chỉ nên vay dưới 50% giá trị BĐS để tránh gánh nặng lãi suất trong tương lai; hoặc rủi ro bị hút nguồn vốn dẫn đến tình trạng phải bán tháo BDS.
Nguyên tắc số 4: Tính thanh khoản của dự án
Dù bạn đầu tư bất kỳ loại hình bất động sản nào thì tiêu chí quan trọng giúp sinh lời cao đó chính là tính thanh khoản.
Tính thanh khoản là khả năng chuyển đổi đổi thành tiền mặt của dự án.
Để có đánh giá tính thanh khoản của dự án bạn hãy đặt ra những câu hỏi như:
- Ngay sau khi mua xong sản phẩm/dự án, bạn bán lại liệu có người mua hay không?
- Khi bạn cần tiền gấp, bán rẻ đi có người mua không?
- Liệu trong vòng 1 đến 2 năm tới bạn có bán được sản phẩm/dự án này không? Mức giá khi đó sẽ như thế nào?
Có thể bạn quan tâm: Kiến thức để trở thành Sale bất động sản chuyên nghiệp
Nguyên tắc số 5: Pháp lý rõ ràng
Những dự án bất động sản đến từ những chủ đầu tư BĐS uy tín sẽ luôn được đảm bảo về chất lượng, tiến độ dự án cũng như pháp lý rõ ràng. Vì vậy, khi đầu tư vào những dự án được đảm bảo về mặt pháp lý bạn sẽ tránh được những rủi ro về sau, đồng thời khả năng thanh khảo dự án cũng sẽ cao hơn.
Nguyên tắc số 6: Cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông
Nếu trong tương lai bạn muốn bất động sản của mình có thể sinh lời cao thì nhất định không thể bỏ qua đến yếu tố cơ sở hạ tầng và mạng lưới giao thông.
Những dự án nằm ở vị trí giao thông trọng điểm, khả năng liên kết vùng dễ dàng sẽ mang lại giá trị lớn cho hạ tầng khu vực, giúp dự án bất động sản khu vực này được nâng cao rõ rệt.
Nguyên tắc số 7: Yếu tố trắc địa
Khách với mua bất động để định cư, việc đầu tư bất động sản cần nhà đầu tư phải tính toán kỹ càng. Nhà đầu tư cần tính được giá đất mua sẽ cao hay thấp hơn giá xây dựng. Những khu vực có giá đất cao hơn giá xây dựng thì tương lai quá trình đô thị hóa sẽ nhanh. Ngược lại, những khu vực có giá trị đất hơn giá xây dựng thì quá trình đô thị hóa sẽ diễn ra chậm, và không mấy sinh lời.
Nguyên tắc số 8: Cộng đồng dân cư
Không gian sống và cộng đồng dân cư xung quanh sẽ ảnh hưởng rất nhiều đến chất lượng cuộc sống và khả năng thu hút đầu tư, điều này vô cùng quan trọng trong việc đầu tư bất động sản cho thuê.
Bạn cần biết được “Hàng xóm của bạn là ai? Dân cư khu vực có văn minh hay không?”. Những điều trên sẽ quyết định rất nhiều đến việc dự án có thu hút được khách hàng không.
Bí quyết đầu tư bất động sản thành công
Đầu tư BĐS muốn thắng thì nhất định bạn phải có bí kíp. Vậy đầu tư bất động sản cần những gì? Hãy tìm hiểu các bí quyết đầu tư BDS hiệu quả nhất hiện nay nhé:
Trở thành một nhà đầu từ thụ động
Thụ động ở đây không có nghĩa là “không là cũng có tiền”; mà thụ động ở đây được hiểu theo nghĩa là “dòng tiền sẽ đổ về trong tương lai”.
Cách bạn “biến” bất động sản thành nguồn thu nhập thụ động là hình thức đơn giản và dễ thực hiện nhất, đặc biệt là đối với cá nhà đầu tư cá nhân chưa có nhiều kinh nghiệm và kiến thức và bị hạn chế về nguồn vốn.
Bạn có thể bắt đầu từ việc cho thuê nhà, căn hộ, hoặc thực hiện đầu từ thông qua các quỹ khai thác đầu tư bất động sản.
Hợp tác với những nhà đầu tư có nhiều kinh nghiệm
Việc hợp tác, học tập kinh nghiệm của những nhà đầu tư đi trước sẽ giúp bạn có những quyết định hợp lý. Sự hợp tác này sẽ bù trừ được cho điểm yếu thiếu kinh nghiệm của bạn.
Đọc thêm các cuốn sách, tham gia các lớp học của các nhà môi giới uy tín
Để trở thành nhà đầu tư thành công bạn phải trang bị cho mình lượng kiến thức phù hợp. Bạn có thể nâng cao kiến thức của mình bằng cách tìm đọc các cuốn sách về đầu tư BĐS hoặc tham gia các lớp học từ các nhà môi giới có trình độ chuyên cùng kinh nghiệm thực tế cao.
Một số cuốn sách mà bạn có thể tham khảo như: 100 lời khuyên đầu tư bất động sản, 49 chiến lược đầu tư bất động sản…
Giảm thiểu rủi ro tài chính cá nhân
Nếu là một nhà đầu tư mới, còn ít kinh nghiệm, bạn nên bắt đầu từ những khoản đầu tư giá trị nhỏ. Bạn nên bắt đầu mọi việc một cách khoa học để giảm thiểu tối đa mọi rủi ro.
Tìm kiếm những thị trường mới
Không chỉ dừng lại ở việc tập chung vào những thị trường đã có; việc quan tâm tìm hiểu, mở rộng những thị trường mới sẽ giúp bạn phát triển nhanh chóng hơn.
Giúp các nhà đầu tư khác tìm kiếm khách hàng tiềm năng
Để xây dựng được mối quan hệ win – win với các nhà đầu tư khác bạn hãy giới thiệu cho họ những khách hàng tiềm năng. Từ đó, bạn sẽ được bổ sung thêm các kiến thức hữu ích cũng như các kỹ năng cơ bản. Không những thế bạn thậm chí còn có thể xây dựng được mối quan hệ hợp tác lâu dài.
Cập nhật xu hướng công nghệ mới
Để có thể thành công hơn trong lĩnh vực đầu tư bất động sản bạn cần mở rộng được thương hiệu cũng như tiếp cận được nhiều khách hàng tiềm năng hơn. Và các công nghệ hiện đại sẽ giúp bạn thực hiện điều đó dễ dàng hơn. Vì vậy bạn cần quan tâm, cập nhật nhiều hơn các ứng dụng công nghệ hữu ích.
Lập kế hoạch tài chính
Lập kế hoạch tài chính là một trong những bước quan trọng khi đầu tư BĐS cũng như trong tất cả các lĩnh vực. Bạn luôn phải có một kế hoạch tài chính rõ ràng để có thể xử lý được những vấn đề phát sinh, từ đó giúp bạn giảm thiểu được nhiều rủi ro.
Có thể bạn quan tâm: 4 cách Sale BĐS hiệu quả mà bạn nên biết
Lựa chọn loại hình đầu tư bất động sản hiệu quả
Nên đầu tư bất động sản ở đâu? Các hình thức đầu tư có ưu nhược điểm gì? Cùng Maxweb đi sâu, tìm hiểu rõ hơn các loại hình đầu tư bất động sản phổ biến trong năm 2021, 2022 và hứa hẹn sẽ phát triển trong những năm tiếp theo nhé.
Loại hình bất động sản hot nhất hiện nay – căn hộ chung cư
* Ưu điểm
- Phương thức thanh toán linh hoạt: khách hàng có thể trả góp thành nhiều đợt. Ngân hàng hỗ trợ cho vay với mức lãi suất ưu đãi lên tới 70% giá trị của căn hộ.
- Nhu cầu về nhà ở tăng cao, nhất là ở các thành phố lớn.
- Tính thanh khoản tốt: với hình thức “lướt sóng” đầu tư vào căn hộ có thể giúp bạn gia tăng lợi nhuận nhanh chóng. Nếu cho thuê, căn hộ sẽ có khả năng sinh lời đều và ổn định hàng tháng.
* Nhược điểm
- Nhiều dự án, giá trị của căn hộ bị thổi phồng so với giá trị trị thực tế.
- Giá tăng đều đặn, ổn định nhưng ít có cơ hội tăng vọt
- Mất rất nhiều thời gian để các nhà đầu tư tìm hiểu thị trường
Loại hình đầu tư bất động sản sinh lời cao – nhà phố
* Ưu điểm
- Vừa có thể sử dụng để sinh sống vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng. Nhà phố có giá trị sử dụng cao.
- Nhu cầu cao, đặc biệt với những khu vực có vị trí đắc địa
- Thu nhập hàng tháng tốt hơn so với những loại hình khác bởi nhu cầu kinh doanh ngày càng nhiều
- Tính pháp lý rõ ràng và được đảm bảo cao hơn so với loại hình đầu tư đất nền
* Nhược điểm
- Vốn đầu từ cao: do vị trí nằm ở các trục đường lớn, sầm uất nên giá của nó thường có giá cao hơn
- Nếu diện tích nhỏ thì rất khó khăn trong việc là giấy tờ tách sổ.
- Tính thanh khoản không quá cao, phụ thuộc vào biến động của thị trường, khó điều chỉnh được mức giá mong muốn
Loại hình đầu tư bất động sản mạo hiểm – đầu tư đất nền
Loại hình này dù đã xuất hiện từ lâu nhưng vẫn chưa bao giờ giảm độ hot trên thị trường dù cho loại hình này chứa nhiều rủi ro. Hiện nay, quỹ đất nền ngày càng ít, đặc biệt là ở các khu đô thị lớn. Để đi theo loại hình này các nhà đầu tư cần có nhiều kinh nghiệm đầu từ và biết cách nắm bắt thị trường.
* Ưu điểm
- Vốn bỏ ra ít, có tiềm năng tăng giá cao
- Số lợi nhuận thu về có thể vượt xa mức kỳ vọng
- Thanh khoản tốt hơn loại hình nhà mặt phố
- Khả năng xuống giá thấp, ít chịu ảnh hưởng của chu kỳ tăng trưởng của BĐS
- Nguồn cung ngày càng ít nên dễ dàng mua bán
- Nếu có sổ đỏ sẽ được ngân hàng thẩm định giá và cho vay từ 50 – 60% giá trị đất, mức cao nhất có thể đạt tới 70%
* Nhược điểm
- Thường bị các công ty môi giới sử dụng để lừa đảo
- Có nhiều khu vực đất nền tính pháp lý chưa rõ ràng nên nhiều nhà đầu tư sẽ gặp phải rủi ro khi quyết định đầu tư
- Những lô đất nền có vị trí càng đẹp thì khả năng thanh khoản càng cao nhưng sẽ tốn nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu vị trí không đẹp thường khó bán và thời gian thanh khoản lâu
- Giá trị của đất nền chỉ tăng nếu nằm trong khu vực có dự án đô thị hóa, hạ tầng giao thông thuận tiện, kinh tế vùng phát triển và có quy hoạch rõ ràng, bài bản.
Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng – chậm mà chắc
Ở nước ta ngành du lịch được xem là một những ngành kinh tế trọng điểm, chính vì vậy loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đang không ngừng phát triển.
* Ưu điểm
- Công dụng đa dạng: những mô hình BDS kiểu nghỉ dưỡng vừa có thể dùng để ở, vừa có thể dùng để kinh doanh
- Là loại hình bất động sản đặc thù nên sở hữu nhiều tiềm năng mà các loại hình BĐS khách không có được
- Có sức hút lớn vì khả năng sinh lời kéo dài. Trung bình mức lợi nhuận đạt từ 8 – 14% kéo dài trong khoảng 8 – 10 năm
- Khách du lịch đang ngày một tăng cao, các đường bay trong nước và quốc tế được cải thiện đã tạo ra nguồn thu lớn cho loại hình BĐS nghỉ dưỡng
* Nhược điểm
- Lợi nhuận bị chi phối bởi biến động của thị trường du lịch
- Tùy vào địa điểm du lịch sẽ quyết định vốn đầu cao đến đâu
- BDS nghỉ dưỡng thường vướng mắc nhiều vấn đề pháp lý
Đầu tư bất động sản nghĩa trang
* Ưu điểm
- Không chịu ảnh hưởng bởi chu kỳ bất động sản
- Mức lợi nhuận cao, có thể đạt từ 40 – 100%
- Nguồn cung ít
- Sản phẩm đa dạng, vốn đầu tư không quá cao
- Tiềm năng phát triển lớn
- Cơ chế thoáng
* Nhược điểm
- Chịu ảnh hưởng nhiều từ quy hoạch của Nhà nước
- Nhiều nhà đầu tư còn ngần ngại với loại hình kinh doanh này
Loại hình đầu tư BĐS mới – Shophouse
* Ưu điểm
- Loại hình shophouse là loại hình bất động sản có giá trị thương mại cao
- Tính thanh khoản cao
- Có khả năng đạt được doanh thu cao từ hoạt động cho thuê
- Nguồn cung khan hiếm, chỉ đạt từ 3 – 5%
* Nhược điểm
- Giá cao hơn nhiều so với các căn hộ thông thường
- Thời gian sở hữu shophouse ngắn, chỉ khoảng 50 năm
Loại hình bất động sản mới, hấp dẫn – Officetel
* Ưu điểm
- Thường có diện tích nhỏ nên giá bán không quá cao
- Lợi nhuận cho thuê cao hơn so với các căn hộ thông thường
- Địa chỉ có thể sử dụng để đăng ký doanh nghiệp
- Bảng tên cty được được phép sử dụng trước căn hộ và lễ tân
* Nhược điểm
- Vì diện tích nhỏ nên không phù hợp với khách hàng muốn sử dụng lâu dài
- Quyền sở hữu ngắn, thường chỉ 50 năm
- Chi phí vận hành cao hơn các loại hình căn hộ khác
Cho thuê phòng trọ
* Ưu điểm
- Có nguồn cầu lớn nhất trong số tất cả các hình thức kinh doanh bất động sản
- Nguồn doanh thu ổn định, không chịu ảnh hưởng của các cuộc biến động thị trường
- Ngoài doanh thu từ tiền thuê nhà hàng tháng còn có tiềm năng gia tăng giá trị bất động sản
* Nhược điểm
- Số tiền đóng thuế chiếm đến 10% doanh thu, bao gồm thuế thu nhập cá nhân và doanh thu
- An ninh phức tạp, có khả năng xảy ra các tệ nạn, ảnh hưởng nhiều đến người thuê khác
- Khăn năng sinh lời không cao. Thời gian thu tiền lâu, có khả năng gặp tình trạng quỵt tiền
Đầu tư bất động sản hình thức nhà xưởng
* Ưu điểm
- Giá thuê đất công nghiệp ngày càng tăng cao
- Lợi nhuận từ việc cho thuê nhà xưởng cao hơn với so với những loại hình khác
* Nhược điểm
- Cần nguồn vốn dài hạn vì khả năng thu hồi vốn chậm
- Khó khăn trong việc tìm quỹ đất lớn
- Thủ tục khó khăn, các nhà đầu tư không được hỗ trợ pháp lý
Trên đây là những nguyên tắc, bí quyết cũng như ưu – nhược điểm của các loại hình bất động sản hiện nay. Mong rằng những thông tin sẽ hữu ích để bạn có thể đầu tư bất động sản an toàn và hiệu quả.
Tặng