Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 mới được Quốc hội thông qua có rất nhiều điểm mới về ngành kinh doanh bất động sản. Đổi mới về luật giải quyết những điểm còn hạn chế của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014
Các nguyên tắc chung trong bất động sản kinh doanh
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản lần đầu tiên được ghi nhận tại Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006. Tiếp đó, Quy tắc kinh doanh bất động sản năm 2014 bổ sung thêm khoản 4 Điều 5, quy định: Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc gia phòng, an ninh theo quy định và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đến Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các nguyên tắc kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 4 như sau:
“1. Công khai, minh bạch;tự do đồng ý về cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm luật;
2. Bất kỳ sản phẩm nào được đưa vào doanh nghiệp phải có đủ điều kiện theo quy định của bất động sản Kinh doanh;
3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về phòng quốc gia, an ninh”.
Một số điểm mới của Bất động sản Doanh nghiệp Luật Kinh năm 2023
Kinh doanh bất động sản là ngành kinh doanh chuyên ngành có điều kiện về tư pháp pháp lý, điều kiện về vốn đầu tư dự án; bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, khó kiểm soát giá cả; kinh doanh Đòi hỏi nhu cầu về vốn rất lớn nhưng tính thanh tài khoản chậm, cung – cầu khó cân xứng; đây là loại hình kinh doanh mạo hiểm, thu lợi lớn nhưng có rất nhiều rủi ro. Vì vậy, Đòi hỏi kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch trên tất cả các khía cạnh của pháp luật, quản lý nhà nước đến các tổ chức đầu tư kinh doanh bất động sản và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia kinh doanh giao dịch bất động sản trên thị trường nhằm hạn chế rủi ro trong kinh doanh và giao dịch bất động sản.
Các quy định sửa đổi, bổ sung về điều kiện kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng góp ngăn chặn, giảm thiểu tình trạng nhiều năm trước đây các giao dịch quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng không đủ điều kiện kinh doanh vẫn kinh doanh diễn đàn ra tràn phần lan trên thị trường rất khó kiểm soát(3).
Tình trạng chủ đầu tư cấp 1 với chủ đầu tư cấp 2, giữa chủ đầu tư với khách hàng ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán, cho thuê mua bất động sản hình thành thành trong tương lai không đủ điều kiện hình trá, vi phạm pháp luật dưới nhiều hình thức như: ký hết hợp đồng vay vốn; hợp đồng vốn; hợp tác đầu tư, liên kết doanh nghiệp; hợp đồng đặt bột, hứa mua hứa bán; hợp đồng ủy quyền, mua trái phiếu doanh nghiệp…
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 không quy định nguyên tắc đối với từng hình thức giao dịch cụ thể như Luật hiện hành. Nguyên tắc mua bán nhà ở, công cụ xây dựng luật mới quy định chi tiết hơn, rõ ràng hơn và phân chia thành hai điều luật riêng: Điều 13 quy định quy tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và Điều 23 quy tắc kinh doanh ở đây, xây dựng cấu hình nhà ở tương lai. Luật bổ sung mới các nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tại Điều 53; bổ sung nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản tại Điều 66; bổ sung quy định nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản tại Điều 77.
Quy tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
Việc mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích xây dựng trong trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Đất đai, Luật Nhà có quy định khác. Chủ sở hữu đối với các căn hộ chung cư, phần tích tích được xây dựng trong trình xây dựng, công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo biểu thức sử dụng chung.
Nguyên tắc kinh doanh bất động sản thành thành trong tương lai
Đối tượng giao dịch, ký kết các hợp đồng đồng và thực hiện các giao dịch kinh doanh bất động sản thành trong tương lai phải thực hiện đúng quy định về đối tượng, về ký kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng và thực hiện các quyền, nghĩa vụ của các bên theo đúng quy định từ Điều 15 đến Điều 21 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và các luật khác có liên quan.
Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
Quy tắc này đã sửa đổi để Luật hiện hành lựa chọn rõ ràng và thống nhất hơn các luật liên quan, đó là: Chủ dự án tư bất kỳ sản phẩm nào được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ sở hữu khác để tiếp tục xây dựng doanh nghiệp khi dự án hiện đang thực thi cơ sở nước có quyền chấp thuận và phải bảo đảm không thay đổi quy định, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
Chủ sở hữu tư nhân nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc xây dựng một phần bất kỳ sản phẩm dự án nào không phải lập sơ đồ dự án, kế hoạch xây dựng và giấy phép xây dựng dự án nếu không có thay đổi về nội dung dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
Tìm hiểu thêm: luật kinh doanh bất động sản 2024
Kết luận
Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có nhiều sửa đổi bổ sung các nguyên tắc kinh doanh bất động sản chi tiết, đầy đủ và phù hợp hơn. Đòi hỏi mọi tổ chức, cá nhân phải tuyệt đối tuân thủ các nguyên tắc chung và nguyên tắc riêng của từng nhóm hoạt động kinh doanh để bảo đảm xây dựng pháp luật kinh doanh bất động sản thực sự thống nhất, đồng bộ
Tặng