Quy trình thu hồi đất mới nhất theo Luật Đất đai 2024

Hiểu rõ quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 là yếu tố quan trọng giúp tổ chức, doanh nghiệp và cá nhân chủ động trong mọi hoạt động liên quan đến bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ từng bước trong quy trình thu hồi đất mới nhất, cùng những điểm thay đổi đáng chú ý cần lưu ý khi áp dụng.

Điểm mới trong quy trình, thủ tục thu hồi đất 

Luật Đất đai năm 2024 đã có nhiều điểm sửa đổi và bổ sung quan trọng so với Luật Đất đai năm 2013, đặc biệt là trong trình tự và thủ tục thu hồi đất. Dưới đây là bốn điểm mới nổi bật cần nắm rõ.

Quy định mới về thông báo thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 yêu cầu UBND cấp xã phải gửi thông báo thu hồi đất đến từng người có đất bị thu hồi, chủ sở hữu tài sản trên đất và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc thông báo được niêm yết tại trụ sở UBND xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư trong suốt thời gian bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trường hợp không thể liên lạc hoặc gửi thông báo trực tiếp, cơ quan có thẩm quyền phải thông báo công khai trên báo trung ương và địa phương ba số liên tiếp, đồng thời phát sóng trên đài phát thanh hoặc truyền hình ba lần trong ba ngày liên tiếp, và đăng tải lên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.

Quy định này khắc phục điểm hạn chế của Luật 2013, bảo đảm người có đất bị thu hồi và các bên liên quan đều nhận được thông tin chính xác, đầy đủ, tránh khiếu nại vì thiếu thông báo.

Quy định về hiệu lực thông báo thu hồi đất

Khoản 5 Điều 85 Luật Đất đai 2024 quy định thông báo thu hồi đất chỉ có hiệu lực trong 12 tháng kể từ ngày ban hành. Sau thời hạn này, nếu chưa thực hiện việc thu hồi, cơ quan có thẩm quyền phải ban hành thông báo mới.

Quy định này giúp tránh tình trạng dự án bị kéo dài nhiều năm khiến người dân bị treo quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, cần hướng dẫn cụ thể để xác định rõ hiệu lực của thông báo áp dụng cho những trường hợp nào, tránh hiểu khác nhau trong quá trình thực hiện quy trình thu hồi đất.

Quy định mới về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Luật Đất đai 2024 quy định người có đất bị thu hồi được bồi thường bằng đất ở, nhà ở, đất khác mục đích hoặc bằng tiền, tùy điều kiện của địa phương. Nếu số tiền bồi thường không đủ mua một suất tái định cư tối thiểu, người dân được hỗ trợ thêm để đảm bảo có chỗ ở ổn định.

Luật cũng bổ sung việc hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm việc làm cho người mất đất nông nghiệp, với mức hỗ trợ tối đa 5 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất địa phương. Quy định này giúp người dân có điều kiện thích nghi và ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất.

Quy định về di chuyển chỗ ở và giao đất tái định cư

Khoản 5 Điều 111 Luật Đất đai 2024 nêu rõ: hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở khác trong cùng địa bàn, thì được Nhà nước giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bố trí nhà ở tái định cư.

Ngoài ra, giá đất tái định cư được xác định tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thay vì thời điểm giao đất như trước. Quy định mới này giúp đảm bảo công bằng và kịp thời, tránh phát sinh chênh lệch giá khi giao đất chậm, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong quy trình thu hồi đất.

Quy trình thu hồi đất mới nhất theo Luật Đất đai 2024

Sau khi nắm được các quy định chung của Luật Đất đai 2024, bạn cần hiểu rõ từng bước trong quy trình thu hồi đất. Dưới đây là nội dung chi tiết của từng bước.

Bước 1: Thông báo thu hồi đất

Theo quy định tại Điều 85 Luật Đất đai 2024, trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp tỉnh hoặc huyện) phải gửi thông báo chính thức đến tổ chức, cá nhân có đất bị thu hồi. Thông báo là căn cứ để bên liên quan chuẩn bị hồ sơ, kiểm kê tài sản và chủ động phối hợp.

Cách thực hiện cụ thể:

• Thời hạn thông báo: ít nhất 90 ngày (đất nông nghiệp), 180 ngày (đất phi nông nghiệp).
• Gửi đến từng người có đất bị thu hồi và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Niêm yết tại UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất bị thu hồi.
• Công khai trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc cổng thông tin điện tử của địa phương.

Thông báo đầy đủ, đúng thời hạn là điều kiện tiên quyết để đảm bảo tính minh bạch trong quy trình thu hồi đất, tránh khiếu nại hoặc tranh chấp về sau. Đây cũng là cơ sở để các bên nắm rõ quyền và nghĩa vụ, đồng thời chủ động sắp xếp kế hoạch sản xuất, kinh doanh hoặc tái định cư hợp lý.

Xem thêm:  Dịch vụ thiết kế website bất động sản uy tín 

Bước 2: Điều tra, đo đạc, kiểm đếm hiện trạng

Sau khi thông báo, UBND cấp xã phối hợp với đơn vị được giao nhiệm vụ tiến hành điều tra, khảo sát, đo đạc, thống kê, kiểm đếm diện tích và tài sản liên quan. Mục đích là xác định chính xác giá trị đất, công trình, cây trồng và quyền lợi của các bên trước khi lập phương án bồi thường.

Các công việc cần thực hiện:

• Ghi nhận hiện trạng sử dụng đất và xác định nguồn gốc.
• Thống kê toàn bộ tài sản, công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất.
• Lập biên bản kiểm đếm có chữ ký xác nhận của các bên liên quan.
• Niêm yết danh sách người có đất bị thu hồi tại UBND cấp xã.
• Trường hợp không liên hệ được, phải thông báo qua báo, đài, truyền hình trong 3 ngày liên tiếp.

Nếu người bị thu hồi không hợp tác, chính quyền địa phương phối hợp Mặt trận Tổ quốc vận động trong 15 ngày. Quá 10 ngày sau khi vận động mà vẫn không phối hợp, Chủ tịch UBND cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Quy định này giúp quy trình được thực hiện đúng tiến độ, đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.

Bước 3: Lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Sau khi hoàn tất kiểm đếm, cơ quan có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc công khai phương án giúp tổ chức, cá nhân liên quan có cơ hội góp ý, đảm bảo quyền lợi được xem xét đầy đủ và minh bạch.

Quy trình thực hiện gồm:

• Niêm yết phương án công khai tại UBND xã và khu dân cư trong 30 ngày.
• Tổ chức họp lấy ý kiến hoặc tiếp nhận góp ý bằng văn bản.
• Ghi nhận tỷ lệ đồng thuận, các ý kiến phản đối và giải trình chi tiết.
• Trong 60 ngày, nếu còn ý kiến khác biệt, cơ quan có thẩm quyền phải tổ chức đối thoại và hoàn thiện hồ sơ.
• Phương án được thẩm định, sau đó phê duyệt chính thức trước khi chi trả.

Khi được phê duyệt, quyết định bồi thường phải gửi đến từng người có đất bị thu hồi. Nội dung phải thể hiện rõ giá trị bồi thường, hỗ trợ, bố trí tái định cư, thời gian chi trả và bàn giao mặt bằng. Đây là khâu quan trọng nhất trong quy trình thu hồi đất, bảo đảm công bằng, công khai và đúng quy định pháp luật.

Bước 4: Ra quyết định thu hồi đất và tổ chức bàn giao mặt bằng

UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất trong vòng 10 ngày kể từ khi phương án bồi thường được phê duyệt. Quyết định chỉ được ban hành khi người có đất đã nhận đủ tiền, được bố trí tái định cư hoặc tự nguyện bàn giao mặt bằng cho Nhà nước.

Quy định cụ thể về các trường hợp được ban hành quyết định:

• Người bị thu hồi đã nhận đủ tiền bồi thường hoặc đồng ý tự lo chỗ ở.
• Đã được giao đất, nhà ở tái định cư hoặc hỗ trợ chi phí tạm cư.
• Đã tự nguyện bàn giao đất có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền.
• Đã được phê duyệt phương án và bố trí chỗ ở mới ổn định.

Sau khi quyết định có hiệu lực, cơ quan được giao nhiệm vụ thực hiện bàn giao mặt bằng, lập biên bản xác nhận và hoàn thiện hồ sơ lưu trữ. Việc tổ chức bàn giao phải tuân thủ đúng quy trình, có sự chứng kiến của các bên liên quan, đảm bảo khách quan và tránh phát sinh khiếu nại trong giai đoạn chuyển giao.

Tìm hiểu thêm: Dịch vụ SEO bất động sản chuyên nghiệp.

Bước 5: Cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất (nếu có)

Trong trường hợp người bị thu hồi không chấp hành quyết định, chính quyền địa phương có quyền tiến hành cưỡng chế thu hồi đất theo khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, biện pháp này chỉ được áp dụng khi các biện pháp vận động, thuyết phục đã không đạt kết quả.

Điều kiện tiến hành cưỡng chế:

• Có quyết định cưỡng chế hợp lệ và đã được niêm yết công khai.
• Người bị cưỡng chế đã nhận hoặc bị lập biên bản từ chối nhận quyết định.
• Đảm bảo an toàn, trật tự, có sự giám sát của cơ quan công an và Mặt trận Tổ quốc.
• Việc cưỡng chế được ghi nhận bằng biên bản và lưu trong hồ sơ pháp lý.

Mục đích của quy trình cưỡng chế thu hồi đất không chỉ nhằm đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, mà còn duy trì trật tự xã hội và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của Nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp có dự án hợp pháp. Quy trình này phải được thực hiện chặt chẽ, công khai và minh bạch để tránh khiếu kiện hoặc vi phạm hành chính.

Một số lưu ý khi thực hiện quy trình thu hồi đất

Dưới đây là một số lưu ý quan trọng giúp đảm bảo quá trình thu hồi đất được tiến hành minh bạch, đúng quy định và hạn chế rủi ro pháp lý.

Kiểm tra tính pháp lý của thông báo và quyết định thu hồi

Trước khi chấp hành thu hồi đất, người dân cần kiểm tra kỹ nội dung thông báo và quyết định thu hồi đất. Các văn bản này phải do UBND có thẩm quyền ban hành, ghi rõ lý do, phạm vi và thời hạn thu hồi. Nếu phát hiện sai sót về cơ quan ban hành, diện tích hoặc loại đất, người dân có quyền khiếu nại hoặc đề nghị xem xét lại để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình theo Luật Đất đai 2024.

Việc xác định rõ căn cứ pháp lý giúp người có đất bị thu hồi tránh rủi ro từ những quyết định không đúng thẩm quyền. Ngoài ra, người dân nên giữ lại toàn bộ giấy tờ, thông báo, biên bản làm việc liên quan để có cơ sở đối chiếu, làm chứng cứ khi cần.

Ghi nhận biên bản kiểm đếm, lưu trữ hồ sơ bồi thường

Khi tiến hành kiểm đếm, cần có đại diện các bên tham gia và ký xác nhận vào biên bản kiểm đếm. Biên bản phải ghi rõ diện tích, loại đất, công trình, tài sản gắn liền với đất để bảo đảm phản ánh đúng thực tế. Trường hợp có sai lệch, nên thực hiện đo đạc hoặc lập biên bản bổ sung kịp thời để bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

Các tài liệu như phương án bồi thường, quyết định phê duyệt, chứng từ liên quan cần được lưu trữ đầy đủ, phục vụ việc đối chiếu và làm căn cứ pháp lý khi có tranh chấp. Việc lưu trữ đúng quy định giúp các bên thuận lợi trong việc xử lý hồ sơ và hạn chế rủi ro trong quy trình cưỡng chế thu hồi đất.

Tham vấn luật sư hoặc chuyên viên pháp lý trước khi ký biên bản

Trước khi ký kết các biên bản hoặc phương án bồi thường, nên có sự tham vấn của luật sư hoặc chuyên viên pháp lý nhằm đảm bảo nội dung phù hợp với quy định hiện hành. Việc này giúp hạn chế nguy cơ ký vào các văn bản có điều khoản bất lợi hoặc không rõ ràng về quyền và nghĩa vụ.

Sự tham gia của chuyên gia pháp lý còn giúp đánh giá tính hợp pháp và tính công bằng trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đây là yếu tố quan trọng để bảo đảm các bên liên quan thực hiện đúng trình tự và tuân thủ nghiêm các quy định của pháp luật trong quy trình thu hồi đất.

Tóm lại, việc nắm vững quy trình thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024 giúp các bên liên quan chủ động hơn trong việc chuẩn bị hồ sơ, phối hợp với cơ quan chức năng và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Maxweb tin rằng việc cập nhật thông tin pháp lý kịp thời sẽ giúp cho doanh nghiệp phát triển bền vững trong hoạt động đầu tư bất động sản.