Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán nhà đất mới nhất

Thuế nhà đất là vấn đề được nhiều người quan tâm khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn cập nhật đầy đủ và dễ hiểu các nghĩa vụ tài chính cần thực hiện khi mua bán nhà đất.

Thuế nhà đất là gì?

Thuế nhà đất là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ các khoản phí liên quan đến quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở theo quy định pháp luật. Trên thực tế, khái niệm này bao gồm nhiều sắc thuế khác nhau như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp và thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản.

Tùy từng trường hợp cụ thể như sử dụng đất, mua bán, tặng cho hoặc thừa kế nhà đất mà nghĩa vụ thuế sẽ được xác định khác nhau. Việc thực hiện đầy đủ thuế nhà đất không chỉ là trách nhiệm của người sử dụng đất mà còn là điều kiện bắt buộc để được công nhận và bảo vệ quyền lợi hợp pháp đối với tài sản.

Các loại thuế phải đóng khi mua bán nhà đất​ mới nhất

Trong quá trình hoàn tất thủ tục mua bán, mỗi khoản thuế và phí sẽ có cách tính, mức thu và đối tượng nộp khác nhau. Việc nắm rõ từng loại giúp các bên chủ động tài chính và hạn chế rủi ro pháp lý khi mua bán bất động sản.

Thuế thu nhập cá nhân

Thuế thu nhập cá nhân là khoản bắt buộc khi chuyển nhượng nhà, đất, trừ một số trường hợp được miễn theo quy định. Cụ thể, giao dịch giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo luật định sẽ được miễn thuế; ngoài ra, cá nhân chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở và đáp ứng đủ điều kiện cũng thuộc diện miễn.

Mức thuế mua bán nhà đất phải nộp được xác định bằng công thức: Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%. Thuế suất 2% tính trên giá mua bán ghi trong hợp đồng; nếu giá thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thì cơ quan thuế có thể căn cứ theo bảng giá. Trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung, nghĩa vụ thuế được tính riêng cho từng người theo tỷ lệ sở hữu.

Khám phá ngay: Dịch vụ thiết kế website bất động sản uy tín

Lệ phí trước bạ 

Lệ phí trước bạ là khoản tiền người nhận chuyển nhượng phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà đất. Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai. Đây là điều kiện bắt buộc để được cấp Giấy chứng nhận sau khi hoàn tất giao dịch.

Cách tính lệ phí trước bạ như sau:

• Đối với đất: 0,5% x diện tích đất x giá 1m² theo bảng giá đất.
• Đối với nhà, căn hộ: 0,5% x (diện tích x giá 1m² x tỷ lệ % chất lượng còn lại theo quy định địa phương).

Phí công chứng hợp đồng 

Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định để có giá trị pháp lý. Phí công chứng được tính dựa trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng giao dịch và áp dụng theo biểu phí do Nhà nước ban hành. Giá trị tài sản càng cao thì mức phí càng tăng theo từng bậc.

Cụ thể, mức thu dao động từ 50.000 đồng đối với tài sản dưới 50 triệu đồng, đến các mức tính theo tỷ lệ phần trăm đối với tài sản giá trị lớn. Với hợp đồng trên 100 tỉ đồng, mức thu tối đa không vượt quá 70 triệu đồng cho mỗi trường hợp. Các bên có thể thỏa thuận về người chịu phí công chứng khi ký kết hợp đồng.

Lệ phí cấp sổ đỏ

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ thuế và phí liên quan, người nhận chuyển nhượng phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Khoản lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tùy theo từng địa phương.

Nguyên tắc chung là mức thu tại khu vực thành thị trực thuộc trung ương thường cao hơn so với khu vực nông thôn hoặc địa bàn khác. Tuy không phải khoản tiền lớn, nhưng đây là bước cuối cùng để hoàn tất thủ tục sang tên và xác lập quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản.

Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận

Phí thẩm định hồ sơ là khoản thu nhằm phục vụ việc kiểm tra, xác minh tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Mức phí phụ thuộc vào diện tích thửa đất, tính chất phức tạp của hồ sơ, mục đích sử dụng đất và quy định cụ thể của từng địa phương.

Khoản phí này thường được thu khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sau chuyển nhượng. Việc nộp đầy đủ phí thẩm định là điều kiện để cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết và hoàn tất quá trình cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định pháp luật.

Xem thêm: Dịch vụ marketing bất động sản chuyên nghiệp

Ai phải nộp thuế nhà đất năm 2025?

Để hiểu rõ hơn quy định áp dụng trong từng trường hợp cụ thể, cần phân tích chi tiết theo từng nhóm đối tượng và điều kiện áp dụng. Nội dung dưới đây sẽ làm rõ các trường hợp được quy định trong văn bản pháp luật hiện hành.

Đối tượng nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ Điều 1 Nghị định 74-CP năm 1993 và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993, tổ chức, cá nhân đang sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp có trách nhiệm nộp thuế, trừ trường hợp thuộc diện miễn theo quy định. Nghĩa vụ này phát sinh dựa trên việc sử dụng đất thực tế, không phụ thuộc vào loại hình tổ chức hay thành phần kinh tế.

Các đối tượng phải nộp thuế bao gồm:

• Cá nhân, hộ gia đình, hộ tư nhân trực tiếp sử dụng đất sản xuất nông nghiệp.
• Cá nhân, tổ chức sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã.
• Doanh nghiệp nông, lâm, thủy sản; lâm trường, nông trường, trạm trại, xí nghiệp và các tổ chức, đơn vị sự nghiệp, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, đơn vị lực lượng vũ trang sử dụng đất để sản xuất nông – lâm nghiệp hoặc nuôi trồng thủy hải sản.

Việc xác định nghĩa vụ thuế căn cứ vào mục đích sử dụng đất và tình trạng sử dụng thực tế tại thời điểm kê khai. Trường hợp tổ chức được giao đất nhưng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà giao thầu cho đơn vị khác thì vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo Luật Đất đai.

Các trường hợp được miễn thuế nhà đất​

Theo Điều 2 Nghị định 292/2025/NĐ-CP, việc miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo Điều 1 Nghị quyết 55/2010/QH12 (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị quyết 28/2016/QH14). Chính sách miễn thuế áp dụng đối với một số diện tích đất và nhóm đối tượng cụ thể nhằm hỗ trợ sản xuất nông nghiệp và bảo đảm an sinh xã hội.

Các trường hợp được miễn thuế gồm:

• Toàn bộ diện tích đất phục vụ nghiên cứu, sản xuất thử nghiệm; đất trồng cây hàng năm; đất làm muối theo quy định pháp luật đất đai.
• Diện tích đất nông nghiệp được Nhà nước giao hoặc công nhận quyền sử dụng cho hộ nghèo theo chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
• Hộ gia đình, cá nhân được giao, công nhận quyền sử dụng hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp để trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
• Tổ chức được Nhà nước giao đất và đang trực tiếp sử dụng để sản xuất nông nghiệp.

Đối với diện tích đất được giao nhưng không trực tiếp sử dụng mà cho tổ chức, cá nhân khác nhận thầu thì thực hiện thu hồi theo quy định của Luật Đất đai; trong thời gian chưa thu hồi vẫn phải nộp đủ thuế. Thủ tục kê khai và miễn thuế thực hiện theo pháp luật về quản lý thuế, Nghị định 292/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/01/2026.

Đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Theo Điều 4 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 của Luật này. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực tế là người có nghĩa vụ nộp thuế theo quy định.

Người nộp thuế trong các trường hợp cụ thể gồm:

• Người được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư là người nộp thuế.
• Trường hợp cho thuê đất theo hợp đồng thì xác định theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì người có quyền sử dụng đất nộp thuế.
• Đất đang tranh chấp thì người đang sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ thuế cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
• Nhiều người cùng sử dụng đất thì người đại diện hợp pháp thực hiện nghĩa vụ.
• Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất hình thành pháp nhân mới thì pháp nhân đó là người nộp thuế.

Việc nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là căn cứ để xác định hoặc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Nghĩa vụ thuế được xác định dựa trên quyền sử dụng hợp pháp hoặc tình trạng sử dụng thực tế của thửa đất tại thời điểm phát sinh nghĩa vụ theo quy định pháp luật hiện hành.

Có thể thấy, thuế nhà đất và các khoản phí phát sinh khi mua bán bất động sản là nội dung quan trọng mà bất kỳ ai tham gia giao dịch cũng cần nắm rõ. Maxweb tin rằng, hiểu đúng và đủ về thuế nhà đất sẽ giúp bạn tự tin hơn trong mọi quyết định liên quan đến bất động sản.